Otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor

Zákonem č. 67/2013 Sb. o službách, ve znění pozdějších předpisů (zák. č. 104/2015 Sb.) byla upravena pravidla související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

Tento zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb (např. dodávka elektrické energie a plynu využívaná pro domácnost – pro konečného zákazníka).

Nejdůležitější ustanovení zákona, kterým je nutné věnovat pozornost s poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor:

1) Vymezení a rozsah služeb:

Zákon nedefinuje veškeré služby, které je možné v souvislosti s užíváním bytu či nebytového prostoru v domě
s byty poskytovat. Obsahuje pouze příkladný výčet těchto služeb.

Základními poskytovanými službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody (TV),
dodávka vody a odvádění odpadních vod (SV), provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu (STA), provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

2) Výše záloh za služby a způsob změny jejich výše:

Za poskytované služby je poskytovatel oprávněn požadovat po příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů na tyto služby. Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají v nájemní smlouvě nebo výpočtovém listu.

Pro stanovení záloh se nejčastěji použije měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů stanovených podle posledního zúčtovacího období nebo podle předpokládaných nákladů běžného roku. U zálohy na vodu, pokud není známa předcházející roční spotřeba, se záloha stanoví podle směrných čísel v cenách aktuálního období.

Poskytovatel služeb má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.

Pozn.:

V případě vysokých přeplatků z vyúčtování má právo poskytovatel služeb měsíční zálohy přiměřeně snížit. Výši záloh (snížení záloh) poskytovatel služeb upraví na základě výsledku vyúčtování podle skutečných nákladů za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

3) Rozúčtování nákladů na služby:

Kritéria pro jednotlivé služby, která jsou rozhodná pro rozúčtování, v případě, kdy nedojde k dohodě mezi poskytovatelem služeb a příjemci služeb:

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,
b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,
c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu (STA) podle počtu kabelových zásuvek,
d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb
a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Pozn.:

Provoz a čištění komínů – do položky nákladů lze zahrnout čištění komínových cest, oprava malých celků (omítky, dvířek pro čištění, oprava ventilátoru u komínů s nucený odtahem).

STA – do této služby se zahrnují náklady spojené s údržbou a opravou jednotlivých částí antén, náklady na běžné opravy (např. zesilovače, rozbočovače apod.) a náklady na spotřebu elektrické energie.

Provoz výtahu – do položky nákladů na provoz výtahu se zahrnují v rámci vyúčtování opravy výtahu (např. čištění a mazání výtahu, seřizovací práce, vyprošťování osob z výtahu, výměna žárovek, běžné opravy a údržby k zabezpečení provozuschopného stavu výtahu, vyproštění předmětů spadlých do prohlubně šachty nebo uvízlých v kleci, nátěry kabin a šachet, obnovu poškozených předepsaných návodů a štítků na šachetních dveřích a klecích výtahu, výměna rozbitých skel výtahu nebo šachetních dveří, pojistky, spínače apod.), pravidelný servis, náklady za spotřebu elektrické energie při provozu výtahu.

Pravidelný servis výtahu se provádí podle platných norem každé 3 měsíce.

Osvětlení společných prostor v domě – do položky nákladů na osvětlení společných prostor domu se započítávají opravy elektrických rozvodů (např. výměna žárovek a zářivek, oprava a výměna vypínačů, spínačů, světel, zvonků, schodišťových automatů a jističů, apod.), a spotřeba elektrické energie včetně nájemného za elektroměr. Na celkové výši nákladů se podílejí jednotliví příjemci služeb poměrným způsobem podle počtu členů domácnosti.

Úklid – náklady na poskytování služby za úklid společných prostor v domě jsou zpravidla rozúčtovány podle počtu osob rozhodných pro dané zúčtovací období. Pokud dojde k ujednání dvoutřetinové většiny nájemců v domě, náklady se rozúčtují podle zvoleného kritéria (např. podlahové plochy bytu nebo nebytových prostor).

Další služby sjednané mezi poskytovatelem a příjemcem služeb:

Kamerový systém – častým důvodem pořizování záznamu kamerovým systémem v bytových domech je ochrana života a zdraví, ochrana majetku a také prevence před vandalismem. Náklady na pořízení, provoz a údržbu kamerového systému včetně spotřeby elektrické energie se rozúčtují na jednotlivé byty podle počtu osob, pokud se dvoutřetinová většina nájemců v domě nedohodne jinak.

Poskytovatel služeb ujedná s příjemci služeb výši měsíčních záloh na úhradu nákladů souvisejících s pořízením kamerového systému. Skutečnou výši nákladů a záloh vyúčtuje poskytovatel služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Provoz schodišťových plošin pro osoby se sníženou pohyblivostí – do položky nákladů se zahrnují drobné opravy mechanických dílů (např. nájezd, ochranné prvky, dvířka apod.), výměna spínačů, ochranných krytů apod.

Vzhledem k charakteru této služby bude nezbytné posuzovat rozúčtování nákladů individuálně s ohledem na rozsah užívání této služby pouze některými nájemci bytu.

4) Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků:

Vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby se provádí za zúčtovací období (kalendářní rok). Protokol o vyúčtování se příjemci služeb doručí nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Termín pro předání vyúčtování tak bude nejpozději k 30. 4. kalendářního roku následujícího po kalendářním roce, který je dotčeným zúčtovacím obdobím.

Finanční vyrovnání mezi poskytovatelem a příjemcem služeb se provede v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

5) Vypořádání námitek

Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb v písemné podobě poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

6) Oznámení změny v počtu osob poskytovateli služeb

Příjemce služeb oznámí poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Nový občanský zákoník upřesňuje podmínky pro přihlášení osob neboli členy nájemcovi domácnosti v § 2272 takto:

(1) Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.

(3) Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pozn.:

Jedná se o osoby, které se do bytu k nájemci nastěhují a které lze označit za členy domácnosti. Účelem těchto nových ustanovení je chránit na jedné straně soukromý život nájemce a na druhé straně zájmy pronajímatele jako vlastníka. Být členem domácnosti má význam pro různé právní následky. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, vzniká mu povinnost oznámit tuto skutečnost pronajímateli, který eviduje počet osob v konkrétním bytě v souvislosti se zjištěním nákladů spojených s provozem a poskytováním služeb.

Přihlášení další osoby má významný vliv na přechod nájmu v případě smrtí nájemce nebo při trvalém opuštění domácnosti nájemcem.

7) Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním

Zákon také upravuje stanovení speciálního příslušenství pro případ nesplnění povinnosti oznámení změn v počtu osob, včasným nedoručením vyúčtování poskytovatelem služeb, nesplnění povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování nebo povinnosti spojené s vypořádáním námitek. Tímto příslušenstvím je pokuta za každý započatý den nepeněžitého prodlení.

Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění povinností v této lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

Pozn.:

Nepeněžitým prodlením je např. neoznámení změny v počtu osob, včasné nedoručení vyúčtování aj.

V případě prodlení s peněžitým plněním (prodlení s úhradou nájemného, úhrad záloh na služby spojené s nájmem nebo úhrady z vyúčtování služeb) postupuje poskytovatel služeb podle obecně zákonné úpravy obsažené v novém Občanském zákoníku (NOZ), v ust. § 1970, kdy uplatňuje sankci ve formě úroku z prodlení, jehož výše se řídí nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

8) Vymezení pojmů:

Rozúčtování – znamená vyčíslení nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby,

Vyúčtování – znamená vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období,

Osoba rozhodná pro rozúčtování služeb – je nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

referent – energetik DaBF

Naděžda Forgáčová, DiS.